Archiv des Autors: angela

Lüfter im Bad funktioniert nicht mehr – Austausch von Luftfilter

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Im Bad ist der Lüfter optiline ER-EC von Richter+Frenzel installiert. Dazu folgende Informationen:

Laut Bedienungsanleitung (die ersten 16 Seiten in deutsch) handelt es sich bei der Abdeckung ER-AH um

  • Ausführung mit Feuchtesteuerung und Zeitmodul
  • Barrierefreies Produkt. Im Automatikmodus schalten die Ventilatoren bei Überschreiten eines Feuchtegrenzwertes automatisch ein und nach Abfuhr der Feuchte wieder aus.
  • Filterwechselanzeige per LED.

Der Luftfilter muss alle 6 Monate gewechselt werden, unabhängig von der Betriebszeit. Nach abgelaufener Filterwechselzeit blinkt die Filterwechsel-LED (rot) alle 5 Sekunden.

Luftfilter wechseln. Zum Zurücksetzen des Filterwechsel-Intervalls die Taste <RESET> für 2 Sekunden drücken. Zur Bestätigung blinkt die Filterwechsel-LED 1x kurz auf. Ein erneuter RESET ist vor weiteren 6 Monaten nicht möglich.

Ersatz-Luftfilter ZF EC für ER-AH ER-AK ER-AB
Artikel-Nr. 0093.0758

  • 5x Ersatz-Luftfilter ZF EC (Filterklasse G2)

Großpackung Ersatz-Luftfilter ZF EC für ER-AK,
ER-AH und ER-AB
Artikel-Nr. 0093.0759

  • 100x Ersatz-Luftfilter ZF EC (Filterklasse G2)

Bestellbar bei MAICO, auch in Großpackung

Ein Aufzug für 44 Wohnungen!

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Wie vorauszusehen, gestaltet sich der einzige Aufzug als Zugang zu den Wohnungen für das Betreute Wohnen zu einer Geduldsprobe und zu einem Ärgernis beim Warten. Hinzu kommt die Angst, dass bei Ausfall des Aufzugs niemand mehr in seine Wohnung gelangt, denn dann gibt es nur die Möglichkeit über das Treppenhaus.

Und was machen diejenigen, die vielleicht schlecht zu Fuß sind? Schließlich handelt es sich um Behinderte oder Senioren über 60 Jahre und nicht um Studenten, die Sport studieren oder Extremsportler sind. Mehrere Bewohner sind auf einen Rollator oder gar auf einen Rollstuhl angewiesen. Damit können diese das Treppenhaus überhaupt nicht nutzen. Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass die Studentenwohnungen trotz geringerer Fläche gegenüber den Seniorenwohnungen auf den Etagen über 2 Treppenhäuser und einen Lift verfügen.

Was passiert bei einem Notfall, wenn der Aufzug ausfällt? Wird der Kranke dann mit Hilfe der Feuerwehr und Drehleiter aus seiner Wohnung in den Krankenwagen transportiert?

Leider existieren bislang keine Schilder für Notausgang oder zum Treppenhaus.

Vorschlag zur Beseitigung des Problems:

Nutzung des Aufzugs in dem Gebäude der Studentenappartements. Dazu müsste allerdings der Wohnungsschlüssel bei den Verbindungstüren funktionieren. Oder …

ein Treppenlift im Treppenhaus.

Valoris: Hausgeld – Berechnung

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In der 1. Eigentümersammlung am 22.04.2024 wurde vereinbart, dass dass monatliche Hausgeld je qm bereinigter Wohnfläche (ohne Balkon) erhoben wird. Valoris hat das nicht berücksichtigt, sondern das Hausgeld auf Basis der gesamten Wohnfläche incl. Gemeinschaftsfläche eingezogen.

Am 16.08.2024 habe ich Valoris angeschrieben und um Korrektur gebeten. Nachdem ich keine Antwort auf meine Mail erhalten habe und das Hausgeld nicht entsprechend des Beschlusses auf der Eigentümerversammlung korrigiert wurde, habe ich nochmals nachgehakt. Nachdem die Antwort alle Eigentümer betrifft, aber diese von Valoris nicht informiert wurden, die Antwort vom 19.09.2024 auf meine Anfrage:

„wie Sie korrekt anführen, wird im Protokoll der Versammlung vom 16.04.2024 angeführt, dass sich die Höhe des monatlichen Hausgelds (3,50 € x m²-Wohnfläche) exklusive der Balkonflächen versteht.
Maßgebend für die Erstellung der Übersicht ist die Aufstellung „Miteigentumsanteile Seniorenwohnzentrum Lokhöfe“, welche Anhang der Teilungserklärung ist (s. Seite 43). Hierbei wird neben der Angabe der m²-Sondereigentum und der zugehörigen Anzahl m²-Gemeinschaftseigentum die jeweilige Gesamtfläche der Apartmens angegeben. Aus jener Größenangabe wird schließlich der Miteigentumsanteil abgeleitet.

Grundsätzlich wird innerhalb der WEG ausschließlich nach dem Abrechnungsschlüssel Miteigentumsanteil (MEA) abgerechnet, weshalb sich die Höhe der berechneten Monatsvorschüsse ebenfalls hieraus ableiten lassen.

Die Berechnung der Wohnungsgrößen ohne anteiliger Balkonfläche müsste somit durch uns manuell durch jeweilige Berechnung gemäß der Grundrisspläne erfolgen. Diese Vorgehensweise ist unüblich und aufgrund der ohnehin moderat angesetzten 3,50 € auch nicht zu empfehlen.
Zum Ende des Wirtschaftsjahrs erfolgt eine konkrete Abrechnung der geleisteten Vorschusszahlungen und Aufwendungen.

Im kommenden Jahr kann auf Grundlage der Daten und Informationen aus der ersten Jahresabrechnung ein konkreterer und realistischer Wirtschaftsplan mit einer Gesamthaushaltshöhe bestimmt bzw. beschlossen werden.
Wir würden daher an den Vorschusszahlungen gemäß unserer Aufstellung festhalten und die Beträge bis zur Beschlussfassung des ersten Wirtschaftsplans einfordern.“

Eigentümerversammlung: ordnungsgemäße Einladung

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  • Einladung vom Verwalter mindestens 1mal pro Jahr
  • Ladungsfrist 3 Wochen, d.h. Einladung muss mindestens 3 Wochen vor Versammlung erfolgen
  • Einzuladen sind alle Eigentümer, die im Grundbuch verzeichnet sind
  • Schriftlich, Zugang per Post oder E-Mail
  • Inhalte der Einladung:
    • Name und Anschrift des/der Adressaten 
    • Name und Anschrift des Verwalters (oder des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats) 
    • Genaue Bezeichnung der Gemeinschaft, für die die Versammlung einberufen wird (Ort und Straße)  
    • Datum, Ort und Uhrzeit der Versammlung 
    • Tagesordnung durch Verwalter in Absprache mit Verwaltungsbeirat
  • Eigentümer müssen zusätzliche Tagesordnungspunkte beim Verwalter beantragen
  • Wichtig: Beschlüsse unter dem Tagesordnungspunkte „Sonstiges sind anfechtbar

Quellen

Verwaltungsbeirat: Aufgaben, Rechte und Pflichten

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Wahl eines Verwaltungsbeirats

  • Durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit
  • Bestimmung eines Vorsitzenden und Stellvertreters
  • Anzahl der Beiratsmitglieder gesetzlich nicht vorgeschrieben, d.h. bei Rücktritt eines Mitglieds ist keine Neubestellung nötig

Aufgaben

  • Vertretung der Interessen der Eigentümergemeinschaft gegenüber Verwalter, insbesondere Beratung und Vermittlung zwischen Eigentümer und Verwalter
  • Unterstützung des Verwalters bei Durchführung seiner Aufgaben
  • Überwachung des Verwalters (§ 28 Abs. 2 WEG)
  • Vorbereitung von Eigentümerversammlung
  • Unterschrift des Protokolls einer Eigentümerversammlung durch Vorsitzenden, Stellvertreter oder Eigentümermitglied
  • Prüfung des Wirtschaftsplans, Abrechnung, Rechnungslegung
  • Eigentümergemeinschaft kann Aufgaben des Beirats durch Mehrheitsbeschluss konkret ausgestalten
  • Verwaltungsbeiratsvorsitzender beruft Verwaltungsbeirat nach Bedarf ein

Pflichten

  • Auskunft über Tätigkeiten gegenüber Eigentümergemeinschaft

Zeitdauer

  • befristet oder unbefristet möglich
  • Widerruf der Verwaltungsbeiratsmitglieder durch Eigentümergemeinschaft jederzeit möglich durch Stimmenmehrheit
  • bei Verkauf des Wohnungseigentums gleichzeitig Ausscheiden aus Beirat

Umfang des Verwaltungsbeirats

  • Zahl der Mitglieder des Beitrags durch Wohnungseigentümer durch Beschluss festzulegen
  • Beiratsvorsitzender und Stellvertreter durch Mitglieder des Berats oder von Eigentümergemeinschaft in Wohnungeigentümerversammlung zu bestimmen

Quellen

  • WEG, insbesondere § 29

Eigentümerversammlung: Anforderungen an Protokoll

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Sinn und Inhalt einer Eigentümerversammlung

  • Fragen zwischen Eigentümern, Hausverwaltung
  • Beschluss von Reparaturen und Baumaßnahmen
  • Gestaltung Wirtschaftsplan
  • Bestellung Verwaltung
  • Wahl des Verwaltungsbeirats
  • Höhe Hausgeld

Wer erstellt Protokoll?

  • In der Regel der Verwalter
  • Möglich auch Verwaltungsbeirat oder Eigentümer, der von WEG zum Schriftführer ernannt wird. Dies ist zu Beginn der Versammlung durch Beschluss festzulegen

Inhalte eines Protokolls

  • Ort, Datum, Uhrzeit von Beginn und Ende, und laufende Nummer der Eigentümerversammlung
  • Vorsitzender der Versammlung
  • Angaben und Feststellung der ordnungsgemäßen Einladung
  • Teilnehmer anwesend und per Vollmacht (auch Anwesenheitsliste)
  • Namen der anwesenden Eigentümer und Angabe der Miteigentumsanteile
  • Kurze Inhaltsangabe zu den einzelnen Tagesordnungspunkten mit genauer Formulierung der Beschlusstexte (Ergebnisprotokoll)
  • Wortbeiträge und Diskussionen sind in zeitlichen Abfolge wiederzugeben
  • Angabe des Abstimmungsverfahrens
  • Ergebnisse der Beschlussfassungen mit Angabe der Ja-, Nein- und Enthaltungsstimmen. Beschlüsse rechtlich nur bindend, wenn auf der Tagesordnung festgelegt
  • Angaben zur Verkündung des Abstimmungsergebnisses

Wer unterschreibt Protokoll?

  • Veranstalter bzw. Verwalter
  • Verwaltungsbeiratsvorsitzender oder/und Stellvertreter und/oder Eigentümer (müssen anwesend sein). Wenn eine zwingend erfoderliche Unterschrift nicht vorliegt, kann Anfechtung des Protokolls erfolgen (OLG München, 07.08.2007, Az. 34 Wx 3/05)

Zusendung und Aufbewahrung

  • Zusendung nicht nötig, aber Einsichtsrecht der Eigentümer
  • Aufbewahrung im Original auf Dauer, da Beschlüsse für Gemeinschaftseigentum und Zusammenleben in WEG und damit auch für zukünftige Miteigentümer wichtig sind. Auch Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter und Testamentsvollstrecker dürfen Einsicht verlangen
  • Digitale Sicherung

Folgen bei Vorliegen eines fehlerhaften Protokolls

  • Jeder Eigentümer kann Berichtigung verlangen, wenn Beschlüsse nicht korrekt widergegeben werden
  • Bei Korrektur sind Miteigentümer über berichtigtes Protokoll zu informieren
  • Wenn keine Korrektur erfolgt, kann Beschlussanfechtungsklage erhoben werden innerhalb einer Anfechtungsfrist von 1 Monat ab Eigentümerversammlung

Quellen

Valoris-Erfahrung: Umgang mit Vollmacht

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Zur Eigentümerversammlung am 16. September 2024 habe ich von einem anderen Eigentümer eine Vollmacht erhalten. Diese enthielt auch einige Punkte, die ich bei der Versammlung ansprechen sollte. Valoris erhielt die Vollmacht zur Kenntnis.

Bei der Eigentümerversammlung stellte ich auf der Anwesenheitsliste fest, dass bei dem zu vertretenden Eigentümer bereits unterschrieben war, offenbar von Valoris. Ich durfte nur noch zusätzlich unterschreiben. Bei der Klärungsaktion verschwand die Vollmacht, so dass ich die zu klärenden Punkte nicht mehr vorlesen konnte.

Auf dem Protokoll wurde die Vollmacht bei den Stimmenthaltungen nicht berücksichtigt.

Meine Bitte an Valoris, dies im Protokoll richtig zu stellen, wurde nicht beantwortet.

Briefkästen und Lieferung von Paketen

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Jede Wohnung im Wohnen mit Service hat einen Briefkasten. So sieht es aus, wenn eine dünne Zeitung wie „Echo“ in jeden Briefkasten gestopft wird.

Überhaupt keine Möglichkeit gibt es, Pakete sich liefern zu lassen, die nicht über DHL zugestellt werden. Nur der Briefträger hat einen Schlüssel für die Wohnanlage, um die Post zuzustellen. Der Vorschlag der Hausverwaltung auf der Eigentümerversammlung, sich eine Box in einer Abholstation zuzulegen, ist keine Lösung. Man greift auf die Versandoption schließlich, weil man die bestellten Produkte nach Hause geliefert bekommen möchte. Nicht jeder ist gut zu Fuß als Senior.

Vielleicht wäre es angebracht, einen Zeitungs-, Broschüren- und Zeitschriftenständer zu installieren, damit verhindert wird, dass die Briefkästen keine Post mehr aufnehmen können. Und für die Pakete eine Paketbox zu installieren. Der Zugang für die Zusteller könnte über das Pflegeheim nebenan erfolgen. Schließlich wirbt Charleston und BayernCare in ihren Broschüren und Verkaufsgesprächen mit einem Concierge.

Charleston Erfahrung: Beantwortung von Mails

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Meine Mails an Charleston blieben bislang alle unbeantwortet. So auch die einfache Mail, mir doch bitte die Zugangsdaten zum W-LAN in den Gemeinschaftsräumen zu nennen. In diesen Räumen ist aufgrund der Stahlbetonbauten kein Internet-Empfang möglich. Mein Handy zeigt mir aber wenigstens 4 mögliche W-LANs an.

Auch diese Mail wurde nicht beantwortet. Nicht Können oder Nicht Wollen? Oder kümmert sich niemand um Mails?

Türöffner – High Tech oder Senioren(un)gerecht?

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In der Seniorenwohnanlage Lokhöfe gibt es am Eingang der Einrichtung keine Klingeln mit Namensschildern für die Wohnungen. Stattdessen muss man ein Display aktivieren und dann die entsprechende Wohnungsnummer scrollen. Durch Aktivieren eines weiteren Knopfs löst man dann offensichtlich ein Klingeln in der Wohnung aus.

Die Bedienung dieser High Tech Anlage erklärt sich nicht von selbst. Und vor allem muss man die Wohnungsnummer kennen, damit man überhaupt klingeln kann. Mit Hilfe einer Bewohnerin, die zufällig vorbeikam, konnten wir das Klingeln auslösen. Daraufhin ist dann die Wohnungsbewohnerin in der Eingangstüre aufgetaucht – das heißt, sie ist per Aufzug runtergefahren – und hat uns geöffnet. Eine Sprechverbindung über das Display in ihrer Wohnung kam nicht zustande. Offenbar sind wir als diejenigen, die geklingelt haben, als auch die Dame, die wir besuchen wollten, erheblich überfordert mit dieser Anlage!

Warum kann man nicht eine normale Klingelanlage mit Sprechverbindung installieren, so wie wir es seit vielen Jahrzehnten gewohnt sind, von Displays unabhängig, dafür aber mit einfacher Sprechverbindung mit Hörer in der Wohnung? Der Bau wurde doch unter dem Gesichtspunkt „seniorengerecht“ erstellt. Das zeigt auf der anderen Seite die Papierflut, siehe Schwarzes Brett.

Türsprechanlage Lokhöfe

Betreutes Wohnen – Zielgruppe: Frauen

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Die Personen, die sich für das Betreute Wohnen entscheiden, haben andere Bedürfnisse als Menschen, die ein Pflegeheim wählen oder wählen müssen. Aufgrund der Altersstruktur in der Bevölkerung sind überdurchschnittlich viele Frauen pflegebedürftig oder im Betreuten Wohnen anzutreffen. Sie haben meist andere Voraussetzungen und Anforderungen als Männer.

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Wohnungen für Senioren – Anforderungen

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Ältere Menschen haben andere Anforderungen ans Wohnen als sie als Familie oder als Student hatten. Viele Räume von früher, wie Kinderzimmer, Hobby- und Lagerräume, Gartenhäuschen und Ähnliches verlieren an Bedeutung, werden nahezu nicht mehr genutzt. Sie stellen zunehmend eine Arbeitsbelastung dar, weil sie gereinigt und gewartet werden müssen. Hinzukommt dass viele Menschen ab 60 Jahren, wenn sie z.B. in Rente gehen, aufräumen. Es gilt Ballast abzuwerfen und Ordnung in seine Dinge zu bringen.

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Valoris Erfahrung: Antwortzeiten

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Am 15. Juli habe ich mich per Mail an die Hausverwaltung gewendet. Das Anliegen: wer kann den Zählerstand des Stromzählers ablesen? Der Technikraum ist abgesperrt und für mich als Eigentümer unzugänglich. Am 19. August, also 5 Wochen danach, dann die Antwort: Wenden Sie sich an den Hausmeister.

Eine weitere Mail bzgl. der monatlichen Abrechnung vom 16.08.2024 blieb lange unbeantwortet: Entgegen des Beschlusses in der 1. Eigentümerversammlung vom 16.04.2024 über das „Hausgeld in Höhe von € 3,50 je qm bereinigter Wohnfläche (ohne Balkon)“ wird die gesamte Wohnfläche als Grundlage herangezogen. Erst auf weiteres Nachhaken wurde diese Anfrage am 19.09.2024 beantwortet. Eine Information aller Eigentümer über diese Änderung des Beschlusses erfolgte nicht.

Ist bei Valoris jemand in Urlaub, kommt als automatische Antwort auf Mails: „Ich befinde mich bis zum ….. im Urlaub. Ihre Mitteilung wird innerhalb unseres Hauses nicht weitergeleitet. Nach meiner Rückkehr erhalten Sie schnellstmöglich eine Rückmeldung auf Ihr Anliegen.“ Auf diese Antwort wartet man dann wieder.

Betreutes Wohnen oder Wohnen mit Service

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Alten- und Pflegeheime kennt jeder und viele Menschen schrecken davor zurück, sich in diese Einrichtungen zu begeben, wenn sie älter werden, kein barrierefreies Zuhause haben oder zunehmend Unterstützung brauchen. Erst recht, wenn sie sich noch selbst gut versorgen können. Eine Alternative zum Wohnen in einer üblichen Wohnung oder gar in einem Haus bietet das sogenannte Betreute Wohnen oder das Wohnen mit Service.

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