Archiv der Kategorie: Valoris

Valoris: Hausgeld – Berechnung

Veröffentlicht am von

In der 1. Eigentümersammlung am 22.04.2024 wurde vereinbart, dass dass monatliche Hausgeld je qm bereinigter Wohnfläche (ohne Balkon) erhoben wird. Valoris hat das nicht berücksichtigt, sondern das Hausgeld auf Basis der gesamten Wohnfläche incl. Gemeinschaftsfläche eingezogen.

Am 16.08.2024 habe ich Valoris angeschrieben und um Korrektur gebeten. Nachdem ich keine Antwort auf meine Mail erhalten habe und das Hausgeld nicht entsprechend des Beschlusses auf der Eigentümerversammlung korrigiert wurde, habe ich nochmals nachgehakt. Nachdem die Antwort alle Eigentümer betrifft, aber diese von Valoris nicht informiert wurden, die Antwort vom 19.09.2024 auf meine Anfrage:

„wie Sie korrekt anführen, wird im Protokoll der Versammlung vom 16.04.2024 angeführt, dass sich die Höhe des monatlichen Hausgelds (3,50 € x m²-Wohnfläche) exklusive der Balkonflächen versteht.
Maßgebend für die Erstellung der Übersicht ist die Aufstellung „Miteigentumsanteile Seniorenwohnzentrum Lokhöfe“, welche Anhang der Teilungserklärung ist (s. Seite 43). Hierbei wird neben der Angabe der m²-Sondereigentum und der zugehörigen Anzahl m²-Gemeinschaftseigentum die jeweilige Gesamtfläche der Apartmens angegeben. Aus jener Größenangabe wird schließlich der Miteigentumsanteil abgeleitet.

Grundsätzlich wird innerhalb der WEG ausschließlich nach dem Abrechnungsschlüssel Miteigentumsanteil (MEA) abgerechnet, weshalb sich die Höhe der berechneten Monatsvorschüsse ebenfalls hieraus ableiten lassen.

Die Berechnung der Wohnungsgrößen ohne anteiliger Balkonfläche müsste somit durch uns manuell durch jeweilige Berechnung gemäß der Grundrisspläne erfolgen. Diese Vorgehensweise ist unüblich und aufgrund der ohnehin moderat angesetzten 3,50 € auch nicht zu empfehlen.
Zum Ende des Wirtschaftsjahrs erfolgt eine konkrete Abrechnung der geleisteten Vorschusszahlungen und Aufwendungen.

Im kommenden Jahr kann auf Grundlage der Daten und Informationen aus der ersten Jahresabrechnung ein konkreterer und realistischer Wirtschaftsplan mit einer Gesamthaushaltshöhe bestimmt bzw. beschlossen werden.
Wir würden daher an den Vorschusszahlungen gemäß unserer Aufstellung festhalten und die Beträge bis zur Beschlussfassung des ersten Wirtschaftsplans einfordern.“

Eigentümerversammlung: ordnungsgemäße Einladung

Veröffentlicht am von
  • Einladung vom Verwalter mindestens 1mal pro Jahr
  • Ladungsfrist 3 Wochen, d.h. Einladung muss mindestens 3 Wochen vor Versammlung erfolgen
  • Einzuladen sind alle Eigentümer, die im Grundbuch verzeichnet sind
  • Schriftlich, Zugang per Post oder E-Mail
  • Inhalte der Einladung:
    • Name und Anschrift des/der Adressaten 
    • Name und Anschrift des Verwalters (oder des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats) 
    • Genaue Bezeichnung der Gemeinschaft, für die die Versammlung einberufen wird (Ort und Straße)  
    • Datum, Ort und Uhrzeit der Versammlung 
    • Tagesordnung durch Verwalter in Absprache mit Verwaltungsbeirat
  • Eigentümer müssen zusätzliche Tagesordnungspunkte beim Verwalter beantragen
  • Wichtig: Beschlüsse unter dem Tagesordnungspunkte „Sonstiges sind anfechtbar

Quellen

Verwaltungsbeirat: Aufgaben, Rechte und Pflichten

Veröffentlicht am von

Wahl eines Verwaltungsbeirats

  • Durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit
  • Bestimmung eines Vorsitzenden und Stellvertreters
  • Anzahl der Beiratsmitglieder gesetzlich nicht vorgeschrieben, d.h. bei Rücktritt eines Mitglieds ist keine Neubestellung nötig

Aufgaben

  • Vertretung der Interessen der Eigentümergemeinschaft gegenüber Verwalter, insbesondere Beratung und Vermittlung zwischen Eigentümer und Verwalter
  • Unterstützung des Verwalters bei Durchführung seiner Aufgaben
  • Überwachung des Verwalters (§ 28 Abs. 2 WEG)
  • Vorbereitung von Eigentümerversammlung
  • Unterschrift des Protokolls einer Eigentümerversammlung durch Vorsitzenden, Stellvertreter oder Eigentümermitglied
  • Prüfung des Wirtschaftsplans, Abrechnung, Rechnungslegung
  • Eigentümergemeinschaft kann Aufgaben des Beirats durch Mehrheitsbeschluss konkret ausgestalten
  • Verwaltungsbeiratsvorsitzender beruft Verwaltungsbeirat nach Bedarf ein

Pflichten

  • Auskunft über Tätigkeiten gegenüber Eigentümergemeinschaft

Zeitdauer

  • befristet oder unbefristet möglich
  • Widerruf der Verwaltungsbeiratsmitglieder durch Eigentümergemeinschaft jederzeit möglich durch Stimmenmehrheit
  • bei Verkauf des Wohnungseigentums gleichzeitig Ausscheiden aus Beirat

Umfang des Verwaltungsbeirats

  • Zahl der Mitglieder des Beitrags durch Wohnungseigentümer durch Beschluss festzulegen
  • Beiratsvorsitzender und Stellvertreter durch Mitglieder des Berats oder von Eigentümergemeinschaft in Wohnungeigentümerversammlung zu bestimmen

Quellen

  • WEG, insbesondere § 29

Eigentümerversammlung: Anforderungen an Protokoll

Veröffentlicht am von

Sinn und Inhalt einer Eigentümerversammlung

  • Fragen zwischen Eigentümern, Hausverwaltung
  • Beschluss von Reparaturen und Baumaßnahmen
  • Gestaltung Wirtschaftsplan
  • Bestellung Verwaltung
  • Wahl des Verwaltungsbeirats
  • Höhe Hausgeld

Wer erstellt Protokoll?

  • In der Regel der Verwalter
  • Möglich auch Verwaltungsbeirat oder Eigentümer, der von WEG zum Schriftführer ernannt wird. Dies ist zu Beginn der Versammlung durch Beschluss festzulegen

Inhalte eines Protokolls

  • Ort, Datum, Uhrzeit von Beginn und Ende, und laufende Nummer der Eigentümerversammlung
  • Vorsitzender der Versammlung
  • Angaben und Feststellung der ordnungsgemäßen Einladung
  • Teilnehmer anwesend und per Vollmacht (auch Anwesenheitsliste)
  • Namen der anwesenden Eigentümer und Angabe der Miteigentumsanteile
  • Kurze Inhaltsangabe zu den einzelnen Tagesordnungspunkten mit genauer Formulierung der Beschlusstexte (Ergebnisprotokoll)
  • Wortbeiträge und Diskussionen sind in zeitlichen Abfolge wiederzugeben
  • Angabe des Abstimmungsverfahrens
  • Ergebnisse der Beschlussfassungen mit Angabe der Ja-, Nein- und Enthaltungsstimmen. Beschlüsse rechtlich nur bindend, wenn auf der Tagesordnung festgelegt
  • Angaben zur Verkündung des Abstimmungsergebnisses

Wer unterschreibt Protokoll?

  • Veranstalter bzw. Verwalter
  • Verwaltungsbeiratsvorsitzender oder/und Stellvertreter und/oder Eigentümer (müssen anwesend sein). Wenn eine zwingend erfoderliche Unterschrift nicht vorliegt, kann Anfechtung des Protokolls erfolgen (OLG München, 07.08.2007, Az. 34 Wx 3/05)

Zusendung und Aufbewahrung

  • Zusendung nicht nötig, aber Einsichtsrecht der Eigentümer
  • Aufbewahrung im Original auf Dauer, da Beschlüsse für Gemeinschaftseigentum und Zusammenleben in WEG und damit auch für zukünftige Miteigentümer wichtig sind. Auch Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter und Testamentsvollstrecker dürfen Einsicht verlangen
  • Digitale Sicherung

Folgen bei Vorliegen eines fehlerhaften Protokolls

  • Jeder Eigentümer kann Berichtigung verlangen, wenn Beschlüsse nicht korrekt widergegeben werden
  • Bei Korrektur sind Miteigentümer über berichtigtes Protokoll zu informieren
  • Wenn keine Korrektur erfolgt, kann Beschlussanfechtungsklage erhoben werden innerhalb einer Anfechtungsfrist von 1 Monat ab Eigentümerversammlung

Quellen

Valoris-Erfahrung: Umgang mit Vollmacht

Veröffentlicht am von

Zur Eigentümerversammlung am 16. September 2024 habe ich von einem anderen Eigentümer eine Vollmacht erhalten. Diese enthielt auch einige Punkte, die ich bei der Versammlung ansprechen sollte. Valoris erhielt die Vollmacht zur Kenntnis.

Bei der Eigentümerversammlung stellte ich auf der Anwesenheitsliste fest, dass bei dem zu vertretenden Eigentümer bereits unterschrieben war, offenbar von Valoris. Ich durfte nur noch zusätzlich unterschreiben. Bei der Klärungsaktion verschwand die Vollmacht, so dass ich die zu klärenden Punkte nicht mehr vorlesen konnte.

Auf dem Protokoll wurde die Vollmacht bei den Stimmenthaltungen nicht berücksichtigt.

Meine Bitte an Valoris, dies im Protokoll richtig zu stellen, wurde nicht beantwortet.

Valoris Erfahrung: Antwortzeiten

Veröffentlicht am von

Am 15. Juli habe ich mich per Mail an die Hausverwaltung gewendet. Das Anliegen: wer kann den Zählerstand des Stromzählers ablesen? Der Technikraum ist abgesperrt und für mich als Eigentümer unzugänglich. Am 19. August, also 5 Wochen danach, dann die Antwort: Wenden Sie sich an den Hausmeister.

Eine weitere Mail bzgl. der monatlichen Abrechnung vom 16.08.2024 blieb lange unbeantwortet: Entgegen des Beschlusses in der 1. Eigentümerversammlung vom 16.04.2024 über das „Hausgeld in Höhe von € 3,50 je qm bereinigter Wohnfläche (ohne Balkon)“ wird die gesamte Wohnfläche als Grundlage herangezogen. Erst auf weiteres Nachhaken wurde diese Anfrage am 19.09.2024 beantwortet. Eine Information aller Eigentümer über diese Änderung des Beschlusses erfolgte nicht.

Ist bei Valoris jemand in Urlaub, kommt als automatische Antwort auf Mails: „Ich befinde mich bis zum ….. im Urlaub. Ihre Mitteilung wird innerhalb unseres Hauses nicht weitergeleitet. Nach meiner Rückkehr erhalten Sie schnellstmöglich eine Rückmeldung auf Ihr Anliegen.“ Auf diese Antwort wartet man dann wieder.